8月12日，上海通寓置業有限公司成立。據企查查平臺顯示，該公司由中通快遞股份有限公司全資持股，注冊資本為2億元人民幣，經營范圍包含房地產開發經營、非居住房地產租賃以及物業管理。

消息一出，立馬成為網友熱議話題，“中通快遞成立房地產公司”成為微博熱搜。事實上，涉足地產業務的不止中通快遞，還有順豐、京東等物流企業。同時，南方＋房產頻道發現，地產巨頭如萬科、碧桂園等早已布局物流行業。

物流企業和房地產企業為何頻頻跨界？

物流公司跨界地產：玩法多樣

物流公司紛紛跨界搞地產業務，各家的玩法又各所不同。和中通成立房地產子公司的玩法相似的是圓通。2020年5月2日，圓通全資控股的上海圓弘置業有限公司成立，注冊資本1億元。

和中通進軍地產“姿勢”不同的是順豐和京東。今年5月，順豐房托正式登陸港交所。招股書顯示，2018-2020年，順豐房托收益為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元，凈額為1.94億港元、2.07億港元和2.16億港元。順豐房托擁有的香港、佛山及蕪湖三處物業底層資產，可出租的總面積約為30.8萬平方米，平均出租率約為94.9%。

在2020年第四季度，京東集團子公司京東產發推出了首支物流地產開發基金，資產管理規模達30億元，核心投資者包括新加坡主權財富基金GIC和阿聯酋主權投資公司穆巴達拉。

“三通一達”的申通和韻達在地產業務方面也有動作。去年2月，桐廬縣與申通快遞、韻達快遞舉行申通國際總部、韻達全球科創中心等項目簽約儀式。兩個項目均落戶于富春未來城，總投資約50億元。

地產公司跨界物流：早早布局

事實上，嗅覺靈敏的房企早已入局物流行業。早在2014年，萬科創立萬瑋物流。2018年，萬科還聯合國內財團收購了物流巨頭普洛斯，其中萬科集團出資約168億元，占股21.4%，成為普洛斯第一大股東。

在今年6月，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在萬科2020年度股東大會上表示2020年萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經是國內最大的冷庫運營商。

2016年，碧桂園與物流裝備和能源裝備供應商中集集團簽署戰略合作協議，雙方將在地產、模塊化建筑、物業配套服務(立體停車庫、電商)等領域建立長期、全面、深度的合作伙伴關系。

2017年，綠地控股宣布，與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰略合作,雙方擬在航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域共同開發。特別在物流與消費產業鏈整合方面，中遠海運港航資源將結合綠地“大消費”產業進行拓展，雙方擬在商品運輸、倉儲物流配送中心、商品配送系統等方面，達成物流供應鏈合作。

2018年，融創與海航基礎設施投資集團旗下公司——海航地產集團，簽訂旗下兩家地產公司的股權轉讓協議，前者分別以11.36億元、7.97億元的價格，收購后者所持有的海南高和房地產、海南海島物流100%股權。這是融創中國首次收購物流企業，也是打入物流地產市場的開端。

物流地產為何這么香？

可以發現，無論是物流企業跨界地產，還是地產企業進軍物流，他們個個瞄準的是物流地產這個“香餑餑”。

物流地產是什么地產？這個概念是由美國普洛斯(Prologis)公司率先提出并實踐的，簡單來說是存放貨物，中轉貨物、分發貨物的空間，同時，為了實現貨物從供應地到接收地的流通，運輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務。可以說，物流地產是銷售供應鏈中的關鍵一環。

中商產業研究院資料顯示，物流地產的收入來自五個方面，出租業務、服務管理業務、項目投資業務、土地增值及其他收益。其中出租業務包括倉庫、設備、房屋租賃、停車場收費以及物業管理費用；服務管理業務包括信息服務、培訓服務，等等；投資業務方面，除了投資管轄內的項目以及土地的增值所帶來的收益，物流地產商還可以通過自身增資擴股以及上市獲得盈利。根據商業地產服務和投資公司世邦魏理仕發布的統計報告，北上廣等一線城市物流設施投資凈回報率6%-8%，明顯高于商業地產的4%-5%，住宅地產的2%-3%。

萬瑋物流園，圖片來企業微信公眾號

物流地產為何這么香？電商的爆發式增長推動了物流倉儲需求的提升。據《2020-2026年中國倉庫行業市場運營模式及競爭策略研究報告》顯示，近4年全國實物商品網上零售額復合增速為27.33%，近10年全國快遞業務量復合增速為42.36%。2019年實物商品網上零售額為8.52萬億元，快遞共635.23億件，中國已成為全球最大的快遞市場。

政策方面亦有紅利釋放。2020年，國內《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》和《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》兩條政策的相繼出臺，標志著國內物流地產REITs試點有了正式的法律政策支持，由此推進國內物流地產行業資產證券化的發展浪潮。

近日，據商務部等9部門近日印發的《商貿物流高質量發展專項行動計劃（2021-2025年）》提出，鼓勵地方政府合理設置物流用地績效考核指標，多渠道整合盤活存量土地資源用于商貿物流設施建設。同時，鼓勵有條件的地方政府加大財政支持力度，引導社會資金投入商貿物流高質量發展項目建設。

根據前瞻產業研究院資料顯示，目前國內物流地產行業的參與主體包括專業物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、物流企業、零售企業、金融機構6類。其中傳統房地產企業入局物流地產具備拿地能力較強、土儲豐富且規模大等優勢。物流企業的主要優勢則在于物流服務的專業性。

物流地產的發展態勢看起來很好，但也不是只要進入就能掙錢，市場上究竟需要什么樣的倉儲物流？

平安證券研究所數據顯示，我國物流地產存量并不低，約為9.55億平米，但是優質物流設施占比僅約5%。所以，比起傳統倉儲，目前市場更需要的是現代化高端倉儲。

根據中國倉儲協會調研，從具體的存貨周轉數據來看，現代化高端倉儲的存貨周轉天數不到傳統倉儲的10%，庫存SKU能夠達到傳統倉儲的10倍。其次揀選效率高，搜索清點貨物時間比傳統人工方式減少95%。此外，實現貨物的快周轉，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉儲坪效。但高端倉儲無疑是對企業的產品研發實力的重大考驗。

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