昨天（3月21日），蘇寧易購(SZ.002024)發(fā)布公告，3月19日，該公司下屬全資子公司江蘇蘇寧易達(dá)物流投資有限公司、控股子公司南京寧昌企業(yè)管理有限公司與普洛斯投資（上海）有限公司的關(guān)聯(lián)方珠海普實(shí)商務(wù)咨詢有限公司、CLH 88 (HK) Limited簽署了《珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）合伙協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，四方共同出資人民幣38億元認(rèn)繳“珠海普易物流產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”份額。其中，普通合伙人珠海普實(shí)、南京寧昌分別認(rèn)繳出資1萬元，有限合伙人蘇寧易達(dá)物流認(rèn)繳出資75999萬元，有限合伙人CLH 88(HK) Limited認(rèn)繳出資303999萬元。

公告顯示，珠海普易物流的投資方向包括公司直接或間接在中國大陸地區(qū)持有的倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及普通合伙人共同確認(rèn)的其他倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

雙方均深圳國資有股權(quán)聯(lián)系

投資最多的CLH 88，是GLP HK Holdings Limited全資子公司，GLP HK就是普洛斯，是全球物流地產(chǎn)龍頭。2017年7月，普洛斯宣布通過協(xié)議安排的方式進(jìn)行私有化，交易總價(jià)約為約790億元人民幣。1月22日，普洛斯從新加坡交易所主板退市，萬科地產(chǎn)（香港）出資額約為24.54億美元，持有約21.4%權(quán)益，是最大單一股東。其股東除了萬科，還包括高瓴資本、厚樸基金、中銀集團(tuán)等，這些公司都很善于資本運(yùn)作。

普洛斯大股東為萬科，萬科大股東為深圳地鐵，為深圳國資下屬公司。最近，蘇寧也和深圳國資有了關(guān)系。今年2月28日，深圳國際（00152.HK）公告，深圳國資委旗下的深國際、鯤鵬資本擬按6.92元/股，分別收購蘇寧易購7.45億股、13.97億股股份，交易總價(jià)達(dá)148.17億元，持股比例為23%。

在合作原因方面，蘇寧易購公告顯示，為有效提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，該公司持續(xù)完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，并通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，加速資金循環(huán)，加快物流倉儲(chǔ)資源的獲取，推動(dòng)公司物流倉儲(chǔ)規(guī)模的快速擴(kuò)張。而與全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)普洛斯在物流地產(chǎn)投資、物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作，可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作共贏?！皟?yōu)質(zhì)高效的物流基礎(chǔ)設(shè)施是公司互聯(lián)網(wǎng)零售發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，公司始終注重物流能力的建設(shè)，經(jīng)過多年積累，公司已經(jīng)擁有倉儲(chǔ)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、干線運(yùn)輸、物流配送等全產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈物流服務(wù)能力。伴隨公司零售業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，覆蓋用戶對(duì)物流服務(wù)時(shí)效要求日益增強(qiáng)，同時(shí)公司物流對(duì)外開放進(jìn)程亦不斷深化，公司仍需持續(xù)拓展物流基礎(chǔ)設(shè)施的布局?！?nbsp;

意在輕資產(chǎn)運(yùn)作

蘇寧易購此舉將旗下倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目置入合資公司，以盤活資產(chǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)作。蘇寧易購公告顯示，珠海普易物流投資方向包括公司直接或間接在中國大陸地區(qū)持有的倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，及普通合伙人共同確認(rèn)的其他倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，與普洛斯開展戰(zhàn)略合作，有利于提高公司倉儲(chǔ)物流投資、運(yùn)營(yíng)、招商能力，通過整合雙方優(yōu)勢(shì)資源，促進(jìn)公司存量資產(chǎn)盤活，有利于提高公司行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及盈利能力。合伙企業(yè)的投資退出方式包括但不限于通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 (REITs)、境內(nèi)外首次公開募股(IPO)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)或標(biāo)的資產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)退出?？梢?，珠海普易物流如果收購蘇寧易購旗下倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，意味著蘇寧易購將可以回收現(xiàn)金，當(dāng)然該合伙公司還可以收購其他物流項(xiàng)目。

蘇寧易購正在經(jīng)歷痛苦時(shí)刻，在戰(zhàn)略上全面收縮。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，蘇寧主要是為自身倉儲(chǔ)資源尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在快遞競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，開放物流倉儲(chǔ)資源已經(jīng)成為企業(yè)共同的動(dòng)作。今天（3月22日），蘇寧易購股價(jià)報(bào)收7.16元，漲0.85%。

普洛斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雙方合資設(shè)立投資管理平臺(tái)，將在物流地產(chǎn)投資、物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作共贏。

從引入深國際作為戰(zhàn)略股東，到與龍頭企業(yè)普洛斯合作，蘇寧始終圍繞著物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)招親納友?？爝f專業(yè)人士徐勇分析認(rèn)為，蘇寧向固定資產(chǎn)投資，未來主要著重在倉儲(chǔ)，因此也是蘇寧物流領(lǐng)域一個(gè)較大的轉(zhuǎn)型，向第三方提供自身的倉儲(chǔ)租賃服務(wù)，蘇寧和普洛斯在客戶資源、倉庫管理等層面能形成契合。

順豐、京東均發(fā)力物流地產(chǎn)基金

值得一提的是，順豐和京東近期在物流地產(chǎn)上也有所動(dòng)作。2月10日，順豐旗下順豐房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“順豐房托”）已向港交所遞交上市申請(qǐng)。其給出的理由是有助于盤活公司的物流資產(chǎn)，增強(qiáng)現(xiàn)金流，進(jìn)一步支持戰(zhàn)略資產(chǎn)投入。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，順豐房托共擁有香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)底層資產(chǎn)，可出租的總面積約為30.80萬平米，平均出租率約為94.9%。

而京東集團(tuán)子公司京東產(chǎn)發(fā)也在2020年財(cái)報(bào)中浮出水面。這只涉足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)獨(dú)角獸不僅獲得了7億美元的融資。還推出了首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)30億元人民幣，截至目前，該公司核心基金和開發(fā)基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過190億元。從運(yùn)營(yíng)模式來看，京東產(chǎn)發(fā)與普洛斯的手法十分類似，均是通過私募基金收購房地產(chǎn)，再將回收的資金開發(fā)新項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。

徐勇認(rèn)為，企業(yè)在物流地產(chǎn)的布局，主要是想憑借資源集聚效應(yīng)來帶動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。他表示，實(shí)際上物流地產(chǎn)的利潤(rùn)率不是很高，在3%左右，如果納入倉儲(chǔ)、包裝等服務(wù)，能達(dá)到5%-6%。而快遞的利潤(rùn)率原本是要高于物流地產(chǎn)，但如今該領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，快遞業(yè)務(wù)呈現(xiàn)微利化趨勢(shì)，和倉儲(chǔ)的利潤(rùn)率逐步趨同。因此將快遞資源和倉儲(chǔ)資源打包，成為電商客戶的第三方，提供供應(yīng)鏈解決方案，成為了當(dāng)前企業(yè)共同的動(dòng)作。（來源：蘇寧易購公告、證券時(shí)報(bào)、北京商報(bào)）