京東收購中國(guó)物流資產(chǎn)股權(quán)一事已在業(yè)內(nèi)引發(fā)了不少人的關(guān)注。

最新消息稱，京東以每股4.35港元的價(jià)格增持中國(guó)物流資產(chǎn)9.9億股股份，持股比例從37.02%增至65.67%。這意味中國(guó)物流資產(chǎn)成為京東絕對(duì)控股的上市公司之一。

同時(shí)，中國(guó)物流資產(chǎn)原董事長(zhǎng)李士發(fā)已辭任，京東集團(tuán)副總裁胡偉已獲委任為中國(guó)物流資產(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO。

據(jù)了解，胡偉今年39歲，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)士學(xué)位。2021年2月起一直擔(dān)任ESR Cayman Limited（易商紅木）的非執(zhí)行董事。在出任當(dāng)前職務(wù)前，胡偉于京東集團(tuán)擔(dān)任多個(gè)職務(wù)，包括于2015年5月至2017年11月及2017年12月至2019年4月分別擔(dān)任京東物流西南區(qū)的總經(jīng)理及華北區(qū)的總經(jīng)理。

值得注意的是，本次交易主體之一是京東子公司京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（JD Property Group Corporation，以下簡(jiǎn)稱：京東產(chǎn)發(fā)），一家注冊(cè)成立于開曼群島的有限公司，頗具神秘色彩，今天我們嘗試通過它來探索了解京東物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

京東產(chǎn)發(fā)何許人也？與京東物流的關(guān)系是？

要論京東產(chǎn)發(fā)引起不少人注意的最早時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可能要?dú)w屬于2021年3月的一則新聞：“京東產(chǎn)發(fā)A輪融資7億美元，高瓴資本、華平投資領(lǐng)投”，高瓴和華平作為頭部PE機(jī)構(gòu)，帶領(lǐng)一家“名不見經(jīng)傳”的公司首度出場(chǎng)，還是單筆7億美元的大額手筆！不得不讓人想一探究竟。

對(duì)于為何要大手筆投資京東產(chǎn)發(fā)，華平投資合伙人、中國(guó)房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人吳凱盈表示：“華平投資高度認(rèn)可京東產(chǎn)發(fā)在智能物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及一流的管理團(tuán)隊(duì)，并始終堅(jiān)定看好以物流地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的巨大發(fā)展?jié)摿ΑＷ鳛樵趤喬珔^(qū)房地產(chǎn)行業(yè)擁有近20年經(jīng)驗(yàn)的全球領(lǐng)先投資機(jī)構(gòu)，我們期待此次投資為雙方未來合作開啟更廣闊的空間。”

同涉及智能物流倉儲(chǔ)及物流地產(chǎn)領(lǐng)域？那么京東物產(chǎn)和京東物流的關(guān)系是什么？

眾所周知，京東在2007年便開始自建物流基礎(chǔ)設(shè)施，其中截至2021年三季度，京東物流已運(yùn)營(yíng)約1300個(gè)倉庫，41座亞洲一號(hào)智能物流園區(qū)，包括云倉面積在內(nèi)，其運(yùn)營(yíng)的倉儲(chǔ)總面積約2300萬平方米。

通過扒開京東集團(tuán)財(cái)報(bào)，羅戈網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，京東物流與京東產(chǎn)發(fā)分屬不同的業(yè)務(wù)，京東集團(tuán)的收入主要由京東零售、京東物流及新業(yè)務(wù)這三大部分組成，其中新業(yè)務(wù)便主要包括京東產(chǎn)發(fā)、京喜、海外業(yè)務(wù)及技術(shù)創(chuàng)新。

據(jù)了解，京東產(chǎn)發(fā)成立于2018年，是京東集團(tuán)旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)的子集團(tuán)，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很大程度上取決于京東集團(tuán)、京東物流及其他子公司的需求，主要業(yè)務(wù)為工業(yè)園及物流物業(yè)，2020年財(cái)報(bào)顯示其外部客戶占京東產(chǎn)發(fā)客戶群的較小部分。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，京東物流和京東產(chǎn)發(fā)的關(guān)系實(shí)質(zhì)就是一個(gè)輕資產(chǎn)和一個(gè)重資產(chǎn)的區(qū)別，京東產(chǎn)發(fā)主要是負(fù)責(zé)開發(fā)及管理京東集團(tuán)的物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，包括高標(biāo)倉、商用辦公樓及一體化產(chǎn)業(yè)園，以支持京東物流及其他第三方；京東物流輕裝上陣為集團(tuán)總部電商及外部業(yè)務(wù)提供供應(yīng)鏈解決方案及物流服務(wù)。

來源：華創(chuàng)證券

此次，增持的中國(guó)物流資產(chǎn)是中國(guó)本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一，在位于19個(gè)省份或轄市物流樞紐的38個(gè)物流園擁有179套營(yíng)運(yùn)中的物流設(shè)施，總建筑面積為540萬平方米，中國(guó)物流資產(chǎn)的加入將進(jìn)一步擴(kuò)大京東產(chǎn)發(fā)的版圖。

中國(guó)物流資產(chǎn)物流園主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)

據(jù)悉，截止2020 年底，京東集團(tuán)擁有的1470萬平方米物流基礎(chǔ)設(shè)施土地，京東產(chǎn)發(fā)管理其中的地產(chǎn)總建筑面積逾1200萬平方米。這是什么概念？

從目前行業(yè)規(guī)?？壳暗膸准覕?shù)據(jù)看，普洛斯大概是4000萬平方米，萬科旗下萬緯物流是1100萬平方米，所以，京東產(chǎn)發(fā)是隱藏的大佬？

同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)還在開拓海外市場(chǎng)，通過與當(dāng)?shù)睾献骰锇榈纳疃群献鳎跂|南亞等地積極布局，構(gòu)建物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。2018年，京東還向亞太地區(qū)的領(lǐng)先物流地產(chǎn)平臺(tái)ESR（易商紅木）投資3.06億美元，致力于探索海內(nèi)外市場(chǎng)的合作機(jī)會(huì)。

玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)新模式

上文提及，相對(duì)于京東物流，京東產(chǎn)發(fā)可能相當(dāng)于是個(gè)重資產(chǎn)。的確，物流地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間地?cái)D占資金，在傳統(tǒng)模式下，企業(yè)只能通過租金上升及土地溢價(jià)來逐步收回資金。

因此，為解決此類問題，以普洛斯、嘉民、ESR為主的開發(fā)商便會(huì)通過輕重結(jié)合模式，以私募地產(chǎn)基金的方式不僅提高了資金周轉(zhuǎn)率，解決資金難題，還能實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

總的來看，私募地產(chǎn)基金模式便是將成熟物業(yè)置入基金產(chǎn)品，同時(shí)自身持有基金產(chǎn)品部分份額。在這種模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán)。

京東產(chǎn)發(fā)也不例外，學(xué)習(xí)復(fù)制前輩經(jīng)驗(yàn)，采用輕重結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式，截止2020年底，京東產(chǎn)發(fā)已完成了三支物流地產(chǎn)基金的募集。

· 2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與新加坡主權(quán)財(cái)富基金(GIC)共同成立京東物流地產(chǎn)核心基金JD Logistics Properties Core Fund, L.P.（「核心基金」），總募集額超過人民幣48億元。京東產(chǎn)發(fā)擔(dān)任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔(dān)核心基金總資本的20%， GIC承擔(dān)剩余的80%。

· 2020年1月，京東產(chǎn)發(fā)與GIC共同成立第二項(xiàng)物流地產(chǎn)基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P（. 「核心基金II」） 。京東產(chǎn)發(fā)擔(dān)任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔(dān)核心基金II總資本 的10%，GIC承擔(dān)剩余的90%。

· 2020年9月，京東產(chǎn)發(fā)簽訂最終協(xié)議以與GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立另一項(xiàng)管理資產(chǎn) 約人民幣30億元的物流地產(chǎn)基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P（. 「開發(fā)基金I」）以復(fù)制核心基金及核心基 金I（I 統(tǒng)稱「核心基金」）的成功經(jīng)驗(yàn) 。京東產(chǎn)發(fā)將擔(dān)任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔(dān)開發(fā)基金I總資本的40%，GIC及MIC共同承擔(dān)剩余的60%。

2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與核心基金簽訂最終協(xié)議，據(jù)此京東產(chǎn)發(fā)向核心基金出售若干現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)總值人民幣109億元；2020年1月，京東產(chǎn)發(fā)與核心基金II簽訂最終協(xié)議，出售若干已完工現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)總值約為人民幣50億元，并同時(shí)租回若干該等已完工設(shè)施以用于運(yùn)營(yíng)；2020年12月，京東產(chǎn)發(fā)與開發(fā)基金I簽訂最終協(xié)議，出售其未完工現(xiàn)代物流設(shè)施之一，并將在完工時(shí)同時(shí)租回部分有關(guān)設(shè)施以用于運(yùn)營(yíng)。

京東產(chǎn)發(fā)通過此類模式，作為GP（普通合伙人）設(shè)立和管理基金，引入GIC等投資人作為L(zhǎng)P（有限合伙人）出資認(rèn)購基金份額，京東產(chǎn)發(fā)用基金的錢向京東集團(tuán)購買物流資產(chǎn)，反過來租給京東集團(tuán)使用，京東集團(tuán)租回的物流資產(chǎn)，京東物流向京東集團(tuán)交租獲得使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士稱，京東產(chǎn)發(fā)“售后租回”是京東集團(tuán)的“高階”資本運(yùn)營(yíng)手段，即將物流資產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)分為三段，京東物產(chǎn)持有、京東集團(tuán)租回，再轉(zhuǎn)租給京東物流及其他第三方使用。

來源：華創(chuàng)證券

在這種模式下，京東產(chǎn)發(fā)不僅可以賺得物業(yè)開發(fā)費(fèi)用，還能獲得基金管理費(fèi)收入和投資收益，2019年和2020年京東產(chǎn)發(fā)出售開發(fā)物業(yè)共收回127億元款項(xiàng)（其中出售開發(fā)物業(yè)收益主要來自向核心基金及開發(fā)基金I出售開發(fā)物業(yè)）。

在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本盤下，電商及新零售的快速發(fā)展迅速推動(dòng)了倉儲(chǔ)物流資源的巨大需求，稀缺國(guó)內(nèi)土地資源依舊是各大國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)商的爭(zhēng)奪對(duì)象，除了國(guó)內(nèi)外老牌物流地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)外，房地產(chǎn)商，快遞物流企業(yè)順豐菜鳥紛紛搶占賽道，拿地成未來倉儲(chǔ)物流供應(yīng)商角力點(diǎn)，此次京東產(chǎn)發(fā)“拿”下中國(guó)物流資產(chǎn)，憑借高瓴資本及華平投資的行業(yè)資源，無疑將進(jìn)一步鞏固其在中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展及運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)先地位。