日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期穩(wěn)定，對待新商業(yè)模式也非常謹(jǐn)慎，一旦開展就能夠迅速崛起，例如日本電商業(yè)，短時間內(nèi)已經(jīng)展現(xiàn)出了強(qiáng)大的潛力，同時也為后端的服務(wù)環(huán)節(jié)如物流等帶來了更強(qiáng)大的后勁。

日本電商持續(xù)成長成為物流地產(chǎn)的主力客戶

日本2018年度（2018.4～2019.3）的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)報告，日本國內(nèi)主要流通零售產(chǎn)業(yè)——百貨、超市、便利店、專賣店等的營業(yè)規(guī)模持續(xù)緩慢成長。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)很少會有激烈變動，造就了按部就班的步調(diào)，老百姓也很習(xí)慣于這種社會狀態(tài)。因此，商業(yè)創(chuàng)新速度保守，大多在原有基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)型更新，如：橫濱南部批發(fā)市場，從傳統(tǒng)的果菜批發(fā)市場轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合新型態(tài)批發(fā)購物市場，在凌晨時做批發(fā)市場，上午9點后做休閑零售市場，為讓市民前來休閑活動，還改造一部分設(shè)施，作為臨海公園與購物中心。此外，綜合型新物流中心也成為連鎖超市的最愛，在批發(fā)市場內(nèi)完成采買、洗選截切加工、小包裝加工到物流揀選作業(yè)與配送。將設(shè)施社會化，讓周圍地區(qū)的市民，愿意來批發(fā)市場休閑購物；制造業(yè)拜旅客的大幅增長之賜，加上亞洲地區(qū)成本高漲，讓產(chǎn)業(yè)回流日本，資生堂、花王、松下等制造業(yè)重新在日本擴(kuò)張建廠。來日本的“觀光旅游業(yè)”，救起了日本經(jīng)濟(jì)，2018年度訪日外國游客達(dá)到3,000萬人，海外游客在日本的總消費約達(dá)5萬億日元，帶動了日本的商業(yè)成長，2020年日本將舉辦奧運會，將帶動更大成長，各產(chǎn)業(yè)加大投資力度，特別是旅館業(yè)、藥妝業(yè)、餐飲業(yè)與小家電業(yè)等。

歐美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都是有近百年的循序漸進(jìn)成長成熟階段，各種零售業(yè)態(tài)都存在很久，已在老百姓中建立信賴感及方便性，因此就算電商發(fā)展迅速，實體零售店還是主流。日本傳統(tǒng)的通販?zhǔn)袌觯ㄠ]購與電視購物），是日本無店鋪銷售的主力，營業(yè)規(guī)模約為6萬9,400億日元，營收較前一年增加約6.6%，因電商的高度發(fā)展，通販業(yè)也都增加了電商業(yè)務(wù)，同時，通販業(yè)也將“專門性”（即只專注于某幾類或領(lǐng)域的產(chǎn)品銷售）作為武器，差別于電商業(yè)。2017年電商總營收額約為6.94萬億日元，對實體零售小賣便利店行業(yè)（約142萬億日元）營收而言，只占4.9%。但電商高速發(fā)展也是事實，特別是智能型手機(jī)的普及，它的方便性、實時性與廣泛性，讓手機(jī)購物成長激增。各零售企業(yè)也察覺這是新形態(tài)的業(yè)務(wù)，都在積極發(fā)展電商業(yè)務(wù)。其中，美商亞馬遜的營收增長速度最高，年營收達(dá)1萬3,335億日元，Yahoo雅虎達(dá)5,965億日元，淀屋橋照相機(jī)（YODOBASHI KAMERA）家電電商達(dá)6,805億日元，樂天達(dá)6,803億日元，ASKUL達(dá)到3,604億日元，各百貨店與購物中心也察覺到電商的威力，更加強(qiáng)O2O的連動，特別是7&i集團(tuán)，除了加強(qiáng)新商品的開發(fā)力外，更是加強(qiáng)客戶體驗創(chuàng)新業(yè)態(tài)，無印良品將線下與在線結(jié)合得更完善，將電商視為營業(yè)的延伸，開設(shè)咖啡廳、進(jìn)入便利店，開設(shè)旅館等，加強(qiáng)體驗式的感受品牌與商品魅力，而不是促銷過季商品。由大型跨國商社牽頭，引導(dǎo)旗下實體零售企業(yè)強(qiáng)化在線的銷售，特別是綜合型企業(yè)如伊藤忠（UNI超市、全家便利店等）、三菱（羅森便利店、成城石井等）、三井(QVC、SOGO、伊藤洋華堂等)等大型商社。日本便利商店行業(yè)總店數(shù)已超過5.5萬門店，總銷售額已達(dá)10萬6,975億日元，雖面臨來客數(shù)減少，但還在拓展店面數(shù)量，未來要提升來客的頻次，并加強(qiáng)在物品銷售外的服務(wù)收入上，所有便利店企業(yè)，都在研發(fā)顧客來店的大數(shù)據(jù)搜集、無人收銀的系統(tǒng)開發(fā)，以減輕現(xiàn)場店員的工作負(fù)擔(dān)，同時在引進(jìn)外國工作者擔(dān)任店員的工作。日本超市總營業(yè)規(guī)模約為12萬9,175億日元，連續(xù)兩年營收下降，目前面臨的是便利店與藥妝店的食品賣場大型化，競爭異常激烈。

外資物流地產(chǎn)VS本土物流地產(chǎn)

在大型都市附近的現(xiàn)代化高機(jī)能電商倉庫持續(xù)增加，例如GLP普洛斯、PROLOGIS安博與大和DAIWA房屋等多層式現(xiàn)代化倉庫，正在大量興建。日本傳統(tǒng)的倉庫業(yè)大都建于港口邊，有些倉庫甚至已有百年歷史，雖然日本倉庫都很堅固耐用，但是倉庫大都老舊傳統(tǒng)，傳統(tǒng)的倉庫業(yè)有三大營業(yè)支柱，是倉庫保管、陸海空物流與不動產(chǎn)租賃，這些收入支撐著傳統(tǒng)的收入。

最近十多年來，外資倉庫業(yè)紛紛進(jìn)入日本，帶來REITS不動產(chǎn)證券化的概念，引進(jìn)低廉的金融資本，投資興建完全符合國際物流與電商物流的現(xiàn)代化倉庫，有更大的作業(yè)面積，高跨距的柱間，回旋式車道讓高樓層都能擁有獨立的碼頭作業(yè)空間。日本的名門企業(yè)三井不動產(chǎn)與三菱地所，也因應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展，朝全球物流倉庫業(yè)轉(zhuǎn)型；此外，電商物流的需求旺盛，倉庫的現(xiàn)代化劇增，傳統(tǒng)老舊倉庫面臨改造，外資的現(xiàn)代化倉庫需求日增，日本大和房屋從傳統(tǒng)房屋興建轉(zhuǎn)型至現(xiàn)代化倉庫，大型化設(shè)施需求旺盛，2017年度完工使用的倉庫面積達(dá)966萬平方米，較前一年增加15%。在東京都圈內(nèi)的土地再開發(fā)，成為物流地產(chǎn)業(yè)的新目標(biāo)，生鮮冷鏈物流倉庫成為主流，東京流通中心完成拆除一棟舊物流大樓，已在2017年完工使用，并以生鮮冷鏈客戶為主體的新物流綜合大樓，以滿足要求配送速度更快，流通量巨大的市場要求。東京都首都圈的倉庫空置率約為4.4%，平均租金約為每坪每月4,070日元。

日本物流地產(chǎn)投資持續(xù)增加，許多國際大型資本公司持續(xù)投資日本物流地產(chǎn)，主要因為日本相對風(fēng)險較低，雖然獲利率相對較差，但很穩(wěn)健。近年來，日本流通與物流產(chǎn)業(yè)加速前往東南亞發(fā)展，作為后勤的物流，正加速并購當(dāng)?shù)氐奈锪髌髽I(yè)以增強(qiáng)競爭力。中國（包括臺灣地區(qū)）、越南、馬來西亞、印尼、泰國、緬甸、印度、菲律賓等地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，流通業(yè)特別是百貨與超市行業(yè)的積極發(fā)展，讓日本流通業(yè)獨占鰲頭，日通、近鐵、雅瑪多、郵船、扇擴(kuò)等跨國供應(yīng)鏈物流早已進(jìn)駐當(dāng)?shù)厥袌觯磥恚锪鞯耐顿Y將會愈來愈多。