強勁的消費需求、蓬勃發展的O2O零售行業以及日益成熟的大數據技術正在重置中國物流業的布局。

一小時

電商企業正在加緊前置微倉的布局，與消費者距離將縮短至三公里范圍。消費者線上下單后約一小時后即可送達。

182倍

蘇寧小店從2017 年的 23 家迅速攀升至 2018 年 4,177家，全年增長高達 182 倍。

3,410 億元人民幣

2020年，中國生鮮食品的網絡交易金額將達人民幣 3,410 億元，冷鏈倉儲需求加劇。

1、詳盡數據告訴你 重大布局機遇，錯過沒有下次

強勁消費引領高效物流

• 作為衡量物流產業效率的關鍵指標，中國的物流業成本近年來有所下降，占 2017 年 GDP 的 14.6% 。 但中國物流與采購聯合會的數據顯示，這一比例仍高于美國同期7.7% 的水平，表明中國在提高物流效率方面仍擁有巨大潛力。物流效率的差異主要來自于高庫存及管理成本。 然而，在旺盛消費力的推動下，未來幾年物流企業的物流配送速度將會提升。

2、消費需要“更迅速” 前置倉崛起，手快有手慢無

前置微倉+大數據：從最后1㎞到最后1hr

• 作為推動送貨速度和提升網上購物體驗的重要一步，零售商正在建立一個超越前置倉的微型倉庫網絡，即前置微倉。其目標在于減少庫存，增加日常用品和貨物(如電腦、通訊和家用電子產品、快消品、新鮮和冷凍食品)，并使其與目標客戶之間的送貨距離縮短到3公里內。

• 大數據技術使零售商能夠準確預測需求最高的產品，并在前置微倉中提前囤貨。在這種情況下，交付時間可以縮短至一個小時或更少。

一線城市前置倉需求持續外溢

• 當前中國主要的零售商與第三方物流企業，如京東與順豐，均圍繞一線城市布置了大量前置倉，以滿足區域內日益增長的消費力。但隨著倉儲空置面積與物流用地變得極為有限，前置倉的需求被不斷推向距離更遠的城市：

北京

• 北京的可開發倉儲用地極為有限，致使其前置倉需求外溢至包括廊坊與天津的周邊城市。

上海

• 上海及周邊衛星城昆山與太倉的物流倉儲用地均非常有限。因此當下其倉儲需求已外溢至距上海 300 至 500 公里范圍內的城市。

廣州與深圳

• 受強勁的整體消費力與大灣區規劃帶動，廣州與深圳的倉儲需求亦不斷向周邊城市外溢，包括佛山、東莞與惠州。

二線城市中產階級崛起，帶來前置倉發展機遇

• 國內主要零售商戰略性地將大量前置倉布局于一線城市附近，而對成都、重慶、武漢、鄭州、青島、濟南、福州和廈門等中產階級人口巨大且消費能力充足的二線城市覆蓋力不足。未來一至兩年，電商領導企業在成都的自建倉儲設施將投入使用，屆時將釋放出位于新都、青白江、龍泉驛、毗都等絕佳地段的大量可租賃倉儲空間。

3、新零售模式勢將推動物流地產市場變革

傳統思維：多項舉措保證特殊庫投資收益水平

• 開發商捆綁最終客戶定制開發，并提高租金，簽訂長租約。保證經營租金收益的同時，定制租金亦高于市場水平。

• 投資人嚴控資產包流通性，保證資產退出收益。特殊庫（定制庫）比例低，不影響資產包整體流通性和議價能力，最終獲得較高收益。

前置倉承接部分倉儲功能區域分撥中心的功能要求也發生轉變

未來趨勢：開發商和資本市場逐步認可特殊庫的價值

4、更加精致的餐桌 天南地北新鮮食材，冷鏈發展爆發期

生鮮需求增長迅速，但發展空間仍然很大

• 過去五年中，消費者對于高品質與安全可靠的生鮮需求大幅增長。作為消費頻次最高的產品類型，零售商未來對該市場的關注度必然會不斷增長。根據前瞻產業研究院的預測，2018年全國生鮮行業網絡交易總額已達人民幣2,103億元，并將于2020年增長至人民幣3,410億元。

• 但相比需求的增長，中國的人均冷鏈倉儲量僅為約0.1立方米，與發達市場的人均水平仍有較大差距。強勁的需求與有限的設施使零售商與物流企業開始加速對冷鏈倉儲與設備的投資。

物流倉儲市場總結與展望

倉庫需求方

• 倉儲功能弱化，快進快出需求增強

• 冷鏈等特殊類別倉庫需求上漲

開發商與資本市場

• 接收到更多新的非傳統市場需求

• 保持資本市場流通性

趨勢與機遇

• 需求特殊性與資產流通性將進一步整合

• 多邊倉庫租賃流通性逐步增強

• 冷鏈等類別倉庫租賃流通性逐步增強

展望

• 前置倉及前置微倉地產市場

附PPT圖：