作為國內第一個物流園區，其發展歷程對內陸城市物流園區的發展具有借鑒意義。

平湖物流園區區位交通圖

平湖物流園區位于深圳市中北部，是依托平湖鐵路編組站規劃建設的綜合型物流園區，向南距離深港邊境垂直距離約25公里，交通條件優越，成為平湖物流園區規劃建設的主要依托。鐵路方面，京九、京廣線穿園區而過，平鹽、平南線在此與京九線接軌，擁有平湖和平湖南兩個貨運場站，平湖南鐵路編組站位于園區中部，日編組能力達8000輛。公路方面，平深、平蛇、平樟、機荷高速、清平快速、水官高速公路在園區周圍縱橫交錯，東接鹽惠、深汕高速公路至惠州、汕頭，西至龍華、寶安中心城直通深圳機場，并與廣深高速公路相連，南接深圳市區、香港，北連東莞、進而接廣州，良好的區域交通條件也是園區規劃建設的重要支撐。

功能上，重點發展以多式聯運為基礎，貨運樞紐、倉儲配送、集裝箱運輸為主的區域物流。多式聯運功能，發展海鐵聯運，拓展深圳港口腹地，帶動東西港區集裝箱業務的發展，并且緩解集裝箱的集運配送問題，建立集裝箱中心站；貨運樞紐功能，充分發揮和利用園區的貨運樞紐功能，規劃在下李朗片區鐵路西側發展貨運樞紐；倉儲配送功能，發展倉儲、城市配送、區域配送、采購中心等物流業務。

平湖物流園區功能布局圖

發展歷程：園區經歷20年發展，集聚以華南城、華潤為代表的商貿物流企業。

在實際發展過程中，平湖物流園區并沒有按照預先設定的倉儲、配送物流功能發展，而是在龍崗區政府和企業自身的雙重推動下，園區項目不斷向商貿物流轉變。同時平湖物流園區的規劃依托于鐵路貨運功能，但鐵路貨運和海鐵聯運始終未能發展起來，規劃建設的鐵路集裝箱貨運站一直處于擱置狀態，鐵路貨運發展的滯后或遠低于預期，對于平湖物流園區的開發建設造成較大的影響，在此情況下物流企業紛紛尋求轉型升級。

研究院認為，平湖物流園區歷經20年發展，為更好適應產業發展，園區企業整體進行業態轉型升級。平湖物流園區內原有的33個物流項目中，已有20個項目轉變了物流功能，從事高新技術產業、文化創意產業、總部經濟或作為零售和辦公出租，從事物流業務的僅僅剩下13個，用地規模59公頃，主要為糧食企業和貨運代理，從事轉型的物流用地占到出讓物流用地的74%。物流、工業與商貿高度融合也是園區一個特色，物流園區周邊分布以紡織服裝、金屬制品、塑料制品、模具、制冷設備、糧食加工等為代表的工業集聚區，與以華南城為代表的商貿企業業務板塊高度融合，此外，物流園區內貨代企業、供應鏈企業、糧食企業等為工業、商貿企業提供優質物流服務。