上周和ESR的朋友吃飯，講到物流未來還會有什么爆點，可以在租賃上支撐起以后越來越多的倉庫？這些倉庫會不會嚴重過剩，導致現在這個火熱的產業一夕崩塌？

這期就聊聊我的看法。感謝ESR的何同志，給了我很多啟發。

主流租戶的“前浪”和“后浪”

對于以高標倉為產品的物流地產而言，每一輪的“大躍進”背后都有一波又一波新興物流產業的支持。

普洛斯踏入中國瘋狂圈地之下，是傳統的國際三方物流企業、知名制造企業、大型貿易公司帶來的龐大租賃需求。那個年代，普洛斯遍布各個物流集聚區、港區、高速公路沿線的灰白色“盒子”，往往就意味著這里是國際知名企業的集中區域。

然而金融危機曾經一度摧毀了這種繁盛的景象，來自于這些企業的租賃需求大幅下降。但是此時隨著新“玩家”紛紛入局，高標庫的供應量卻有增無減。

物流地產似乎瀕臨危機時，電商的迅猛崛起在這冬天燃起了一把熊熊大火。肯定會有經歷過當時情形的招商人記得，以京東為首的電商們是如何一口氣將幾個園區打包租賃的。

幾乎與此同時，電商強勁的需求也催化了快遞快運業務的高速發展。此類公路運輸企業因為業務的特點，帶動了二線、三線甚至四線城市物流地產市場的興起。開發商們在傳統大型城市之外，又找到了一片具備高增長潛力的藍海。

但是，來潮快，去潮同樣迅速。撬動了天量資本、掌握了足夠技術的這些租戶，也開始學著開發商們自建倉庫，將主動權牢牢地捏到了自己手里。多年后的今天，有些已經搖身一變，反而成為了以前房東最主要的競爭對手。

雖然電商和公路運輸既推動了春潮也攪動了秋水，但是這妨礙不了又一波新興業態的崛起。我實在記不太清楚到底是冷鏈先開了炮還是生鮮電商先放了槍，也許可能兩者是并肩而起、同處而立的?？傊?，他們順利接過前輩租戶的旗幟，既填補了空出來的倉庫，又帶動開發商開始了新一輪的投資。

然而這一波浪潮會翻滾到何時？后浪又會是誰來接手？現在還是不得而知。

愛情也會失色，更別提什么永恒的租戶了

大型企業紛紛從租賃轉變成自建，從開發商的租戶變成對立的競品，這是一個非常容易理解的經濟學中的戰略問題。我在前幾期（物流企業的一體化戰略（概述））提過一體化戰略的問題，而這種情況就是后向一體化戰略的典型案例。

對于大型電商或者公路運輸企業而言，作為供應商的開發商們無論在數量上還是提供的倉庫體量上都不足以形成買方市場的局面。這就造成了供應端成本較高且不可靠，并且價格始終伴隨著不穩定性。

同時，物流地產豐厚的回報利潤也在向這些大型租戶們昭示著，這是一個十分值得進入的領域。

還有就是開發商的投資、建設節奏往往無法跟上這些用戶自身發展的速度，過于劣后的產品推出時間也堅定了用戶自己去取得土地的決心。

所以對于開發商而言，一個財務健康、業務穩定增長并且處于風口的租戶，自己去拿地建設、使用倉庫將會成為一種常態。

就現在來看，在租賃端一直保持穩定的就是專注合同物流的三方物流企業了。但是對于開發商需要得到的去化支持，三方物流所能貢獻的卻遠遠不足。

  標準庫的參數會永遠正確嗎？

這是一句可能會犯大不韙的話。但是在實際場景中，我們發現現有高標倉的結構無法滿足用戶使用需求的情況開始漸漸浮現。其實這是主流租戶類型轉變、土地供應收緊和建設成本上漲所帶來的必然結果。

高標庫的標準設定時期是三方物流和大型企業級物流需求旺盛的時候，他們需要的是要滿足集卡裝運、庫內存儲等功能。此時物流地產在各地政府眼前還是一個“香餑餑”，所以無論在土地供應還是區位選擇上，基本都是大開綠燈?？煽氐某杀臼沟瞄_發商在設計上顯得游刃有余。于是，充足的層高、寬闊的場地、標準的月臺等等融合成為了一個標準化的結構。

但是隨著土地供應逐漸開始緊張，政府的要求、地價、建設成本等因素開始成為繼續投資開發的限制條件以后，物流地產這個在物流和不動產之間尋求平衡點的行業，只能愈發開始向地產的方向傾斜。房屋面積本身成為最重要的關鍵，而倉儲物流所需要的操作性、存儲量等便利條件卻逐漸成為次要考慮的方面。

可是這個時候，恰恰是電商、公路運輸等正值蓬勃發展的階段。所以往往在核心區域以及一些關鍵的物流節點區域，倉庫條件不能滿足客戶需求成為了經常出現的情況。以致于有相當一段時間，部分租戶不得不要求對倉庫本身進行要求一定程度的改造以后，才能使用。

所以現行標準庫的參數是正確的嗎？也許以前是，然而現在未必，肯定的是將來必須有所改變。但這也不能說它是錯誤的，因為物流地產歸根結底是一個地產行業，而這注定了它的先天基因還是不動產，而并非是物流本身。

大笨馬的觀點

物流本身是不會有什么突然的爆點的。究其實質，都是鏈條的某個環節根據市場的需求而發生的升級和改變，該把握的就是每次轉變創造的風口。

無論是電商、快遞快運，還是生鮮電商，縱觀每個物流新概念的崛起和衰弱，都和消費者對生活的的追求息息相關。生活需求的精細化創造了特定產業的崛起，新的產業推動了供應鏈的變革，作為保證供應鏈暢通的物流就會將其中一個環節進行放大、做得更為精細，從而形成一個專門的細分領域。

而隨著這個領域持續受到關注，就會有資本和專業人士進入，去更好地完善，并帶來充分的競爭。倉庫作為物流中的一個環節，在此時，就會找到新的增長點。

但是，這不意味著現在已經較為成熟的物流地產不需要變革。反而為了能夠匹配未來可能出現的新領域，整個投融管退的模式可能都需要“未雨綢繆”。有些可能是微調，有些可能是一場手術。

不尊重、不順應變化的地產都會變得發展滯緩，甚至受到拋棄。

這也是為什么現在有那么多進行冷鏈、冷庫投資的資本和開發商遇到了問題。有些是遭遇瓶頸，有些是不敢下場。就是因為他們還在以傳統干倉的思路在看待這個業務，還在以純粹的地產為基礎進行上層的搭建。

物流本身是不會有所謂爆點的，一切只是順應時代、市場的發展而做出的改變。其實，說改變也不太恰當，因為貨物流動的天然邏輯是不變的，只是其中一個環節會隨著需求的升級而得到優化。