寫在前面：由于現在所有新的公眾號都不能添加評論功能，所以我還在想辦法解決。希望朋友們對文章有任何建議和意見暫時可以在后臺給我私信。

關于內容，我會先開幾個坑，上兩次開了海運和保稅，這次再開一個冷鏈的坑。

也談冷鏈（一）

COLD CHAIN

冷鏈作為近幾年迅速升溫的話題已經受到足夠多的社會關注和資本青睞了，也有很多行業大佬從多個不同的維度對其進行了闡述和分析。借著這個東風，我也大膽的提出一些自己的理解和看法。

因為我現在從事的是物流地產相關的職業，所以我首先還是從地產入手，談談冷庫本身，而我的方向會更多的去嘗試講一些自己的看法。

一如既往慘淡的人均

粗略統計，目前國內對于冷庫的需求已經到達了近7000萬噸，市場規模超過了5000億元。

而由于統計口徑的不同，以及大多數冷庫屬于改建方進行“干改冷”的產品，所以在面積方面我沒辦法收集的比較準確。

但是從物流運營的角度來看，也就是從庫容量來分析，我查了一下應該在1.8億立方米上下。相比這個體量，日本的數字是3800萬立方米、美國1.5億立方米、加拿大1200萬立方米。

雖然2億立方米這個數字乍看起來非常可觀，已經遠超倉儲業較為發達的美日等國家，但與很多統計結果一樣，我們只要一涉及到人均數據就會大不相同了。

美國的人均冷庫容積是0.5立方米，日本和加拿大基本都超過0.3立方米，而我們卻只有0.13立方米。在考慮到普通家用冰箱的容量基本都要超過0.2立方米的情況下，不得不說我們的人均數據再一次慘淡了。

  物流用地還是工業用地

所以在物流地產投資遇到瓶頸的今天，各大機構開始紛紛瞄準還是一片藍海的冷庫這個細分領域。

如果基于物流地產的投資邏輯，購買土地時，物流用地永遠都是優先于工業用地的，那么這一點也同樣適用于冷庫投資嗎？

根據百度百科，工業用地（M）包括“工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地”，物流倉儲用地（W）是指“物資儲備、中轉、配送等用地”。乍看之下兩者都可以建設倉庫類的設施，但是扣一下字眼卻可以發現，工業用地既有倉庫也有生產，而物流倉儲用地卻只有倉庫并沒有生產，是一種我中有你，但你心里卻沒有我的單相思狀態。

那么這個生產對于冷庫而言重要嗎？

其實冷鏈物流的內環境和非冷鏈物流的內環境有著很大的不同，許多地方都不能互相借鑒經驗，這個主要就體現在增值業務上。

非冷鏈物流的增值業務主要圍繞著貼標、再包裝等形式，這些都可以在倉庫中完成，不需要辦理額外的證照；而冷鏈物流的增值除了貼標和包裝外，還有肉類的切割、蔬果清理等，這些會有排污，需要辦理食品加工許可證、排污許可證，需要辦理環評，而涉及到藥品的還需要GSP認證等。

所以冷鏈物流的增值業務普遍都涉及到生產許可和食品許可，而我在打工人的日常中也碰到很多冷庫的租賃客戶經常會問這個倉庫能不能辦環評，能不能辦排污。

因為冷鏈承載的貨物普遍都關乎到民生，需要進入老百姓的口中，所以對供應鏈整體環境的要求也會更高，那么政府職能部門對各個環節的把控就會更加嚴格，而這種嚴格就會體現在我們談到的這些證照上。

我一直認為，冷鏈物流是大物流中的一種業態，但是它又在某些層面超出了大物流的范疇。

因為溫控的特殊屬性使得冷鏈的產業鏈條和倉配鏈條之間沒有特別明顯的分割，溫控環境的轉換多多少少會對產品造成不同程度的影響，哪怕銜接的再好，也會造成細微的差別。所以對于成熟的冷鏈企業而言，這種轉換就需要減少到最低限度。也就是說從生產加工環境轉移到倉儲環境，再到配送環節，這一系列的轉移盡量要做到最少。那么理想的狀態就是將加工和倉儲盡可能放在同一場所內。

所以說冷鏈不僅僅是供應鏈，而是一條完整的產業鏈。

這樣的話，對于冷庫的設定，更多的就應該是考慮將“廠”和“庫”合二為一。那么在這種前提下，冷鏈相關的地產項目，可能更多的就應該考慮使用工業用地以代替純粹的物流用地了。