外資巨頭出手了！

近日，東百集團發布公告，宣布其計劃出售間接持有的四家物流地產子公司的20%股份。這筆交易總價為2.79億元，全部采用現金方式支付。

交易的買方背后是美國上市公司黑石集團，這是一家在國際上廣為人知的公司。作為華爾街最大的私募股權巨頭、全球最大的另類資產管理公司，黑石集團管理的資產規模超過1萬億美元，在全球多個國家和地區擁有和經營龐大的物流、住宅、辦公室、酒店和零售業等資產，堪稱世界上最大的業主之一。

四個物流項目多次溢價售出

東百集團與黑石集團的這筆交易，涉及到其持有的佛山睿信、天津興建、成都欣嘉及佛山睿優四家倉儲物流子公司。本次交易是東百集團資金回流、資產結構優化、流動性及使用效率提升戰略的一部分，旨在符合公司的長期利益和發展需求。

作為福建省的百貨龍頭企業，東百集團以“商業零售+倉儲物流”為雙輪驅動戰略。據相關數據顯示，2023年，東百集團以180萬的倉庫面積（建成的倉庫面積）位列全國倉儲地產企業25強的第19位。其倉儲物流業務遵循輕資產運營的模式，通過"投-建-招-退-管"的循環運作模式，對各項目進行投資、開發、運營、適時退出，并保留管理權，實現資金的循環利用。

回顧歷史，東百集團與黑石集團的合作由來已久。在2018至2020年期間，東百集團已將這四家公司的80%股權轉讓給黑石集團，交易細節如下：

- 2018年，黑石集團以2.84億元收購佛山睿優的80%股權。

- 2019年，天津興建80%的股權以3.52億元的價格轉手。

- 2020年，成都欣嘉和佛山睿信的80%股權分別以1.77億元和2.7億元成交。

這四次股權轉讓總計約11億元，且均為溢價交易。本次交易完成后，東百集團將徹底退出這四家倉儲物流項目的股權。此次20%股權的轉讓繼續以溢價方式進行，部分股權的增值率甚至接近315%。

黑石中國物流資產“掃貨之旅”

物流地產素來是黑石最主要的投資戰略主題，占其全球房地產投資組合的40%以上。2019年，黑石集團以187億美元正收購普洛斯位于美國的工業物流倉庫，創造了當時全球規模最大的一宗私有不動產交易。

在中國，黑石集團同樣也重注物流地產。大中華區是物流業占據其房地產投資組合的60%以上。據了解，黑石在中國物流地產領域的投資策略聚焦于一線城市及其周邊地區，特別是粵港澳大灣區和長三角地區，這些區域因其經濟活力和戰略位置而成為重點。

黑石集團自2013年在上海啟動物流開發項目以來，便不斷在中國擴展其物流資產。2017年，黑石集團在中國成立了多元資產管理平臺“龍地”，加速其在中國的擴張。背靠黑石，龍地目前已在全國19個城市進行投資，管理著超過40個物流園區，總建筑面積超過500萬平方米，成為中國領先的物流綜合服務供應商之一。據2023年數據顯示，龍地以516萬平方米的建成倉庫面積在全國倉儲地產企業25強中排名第九。

2021年1月，黑石集團以71億元人民幣從富力地產收購了廣州國際機場富力綜合物流園，這是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，黑石持有該物流園區70%的股權。此次收購使黑石在中國23個城市的物流組合面積擴大了約三分之一，達到492萬平方米。同年11月，黑石再次以12.63億元人民幣收購了該物流園區的剩余三成股權，以總價82.63億元實現了對廣州國際機場富力綜合物流園100%股權的完全控股。

除了多元收購，黑石集團還通過與多家頭部企業合作，進一步加深在中國市場的物流地產布局。比如2015年，黑石與萬科集團合作，入股萬科物流；2019年，黑石集團與第一產業集團等企業戰略合作，在全國范圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。

黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民曾表示，在中國房地產領域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網絡購物和其他線上活動的物流鏈中的一環。

到抄底時機了嗎

黑石能在全球和中國密集掃貨自然是因為其擁有非常豐富的資金庫。今年二季度，黑石總資產管理規模便達10764億美元。這個規模超過了大多數國家的GDP，甚至可以與一些中等規模國家的經濟體量相媲美。

在當前許多企業采取保守投資策略的情況下，黑石再度在中國出手，甚至溢價收購，這是否意味著市場已到了抄底時機了呢？

在過去相當長的一段時間里，中國的高標倉資源相對匱乏。2003年，普洛斯等外資將倉儲物流設施的國際標準引入中國，拉開了國內物流地產發展的序幕。隨后，在2006年至2016年的十年間，豐樹、嘉民、黑石等國際資本紛紛布局中國市場，物流地產行業迎來了高速發展期。期間，中國經濟的快速增長和電商行業的蓬勃發展，促使京東、阿里、圓通等國內企業也開始涉足物流地產領域。接下來的幾年中，房地產、電商、零售和保險等不同行業的企業也相繼進入物流地產市場，共同推動了中國物流地產行業的升級和發展。

然而，2021年下半年起，盡管高標倉的供應量快速增長，但由于市場需求的減弱，特別是電商增長的放緩和國內經濟結構的調整，物流地產市場出現了階段性的“供過于求”現象。雖然由于跨境電商和新能源等產業需求，市場存在華南地區部分區域高標倉表現旺盛、中西部和長三角部分區域表現平穩等局部亮點，但在華東、華北等部分城市，高標倉的空置率上升，租金水平下降，導致物流地產運營商不得不采取降價等措施以吸引和留住租戶，整個倉儲物流資產估值承壓，市場低迷，2024年年初空置率上升至16.5%。

（來源：戴德梁行，世邦魏理仕，中金公司研究部）

因此，去年也傳出黑石擬出售中國總價超過百億元的11個物流園的消息，盡管黑石對外表示并未與任何一方就物流資產的出售進行談判。不少人鑒于當下存量市場的行情，一直對出售消息深信不疑。

在眾多資本對行情存疑之時，黑石總裁兼首席運營官Jonathan Gray表示，投資活動正在顯著回升。商業房地產價值正在觸底，越來越多競標者出現。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的。“黑石熱衷于繼續將資金投入新的投資，尤其是考慮到估值已不再像2021年和2022年初那么高。”

當然，這一評價并非針對中國市場或中國物流地產領域。值得注意的是，我們看到今年二季度，黑石集團特別活躍，投出了340億美元（約合人民幣2400億元），這是自2022年以來最活躍的投資季度。進入8月，黑石再度在中國收購了物流資產。

中金在今年6月底發布的關于物流地產的研報，核心觀點為，物流地產行業在回調期結束后仍存在投資價值。中金指出，目前全球物流地產市場正處于一個調整期，短期內市場可能會呈現下行趨勢，從長期角度來看，中國的物流地產需求將受益于產業升級和經濟規模化發展，展現出持續的增長潛力。由于庫存壓力較低，物流地產在當前下行周期中的恢復速度可能會快于住宅和商業地產等其他類型的不動產。

你認為現在物流資產到了抄底的時候了嗎？

作者 | 物流麻將胡

來源 | 物流沙龍

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場