京東，不止是零售平臺。

京東系又有公司要上市了，而且，這次還是組團上市！

3月30日晚，京東集團發布公告稱，已向香港聯交所提交分拆旗下京東產發、京東工業兩家公司于香港聯交所主板獨立上市的建議，且香港聯交所已確認可進行擬議分拆。

很快，資本市場對于京東兩家公司分拆擬上市的舉動給出了積極正向回應，3月31日早盤，京東集團一度漲逾8%。

和此前京東物流、京東健康等上市不一樣的是，這次擬IPO的兩家公司，對大眾而言多少有些陌生。那么，這兩家公司擬獨立上市的背后，又發出了什么樣的信號？

京東產發擬IPO背后：京東的核心是供應鏈效率提升

當我們談到京東時，我們到底在談什么？

長期以來，在很多人的認知里，京東是一家在全球范圍內都叫得上號的大型零售企業，在國內，它是日常陪伴衣食住行的全品類電商平臺；對京東的歷史了解得再深一點的人，還知道劉強東當年力排眾議，堅持重金投入也要打造京東自有的物流體系戰略的故事。

但是，你確定這就是你了解的京東的全部嗎？

京東產發和京東工業的擬上市，卻讓很多人有了一次近距離觀察京東的新角度。

上市不是新聞，一個集團旗下兩家公司同時上市才是新聞。京東的這一波IPO，也讓人開始“看清”京東的本質：原來，在作為零售企業之外，京東還有專注于供應鏈效率提升的“另一面”。

我們先來了解一下京東產發，招股文件展示，作為京東集團供應鏈生態系統的重要組成部分，京東產發以“智能產業賦能城市發展”為使命，通過投資開發、資產管理和多元化增值服務，為全行業提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

這樣說是不是還是有些隔離感？這也難怪，京東產發所做的事不在“臺前”，主要是供應鏈能力的提升，而能力這種東西很難像具體的產品那樣讓用戶獲得確定感。

那么，我們究竟應該怎么理解京東產發？

從定位上看：作為中國和亞洲領先的、增長最快的現代化基礎設施開發管理平臺，京東產發的發展策略可以歸結為兩點：基礎設施+產業升級。

基礎設施又包括超級產品能力、超級區位優勢和超級網絡協同三方面。在超級的產品能力方面，京東產發從第一個項目上海嘉定“亞洲一號”開始，就為行業高標倉開創了創新技術要求及服務標準，并依托京東數值化社會供應鏈，通過不斷優化運營各環節，打造面向未來的新一代基礎設施；超級的區位優勢上，京東產發在中國主要市場和海外都有著重要的戰略占位，得以快速全面響應客戶不斷變化的需求，并為客戶提供交通便利、八方通衢的高品質基礎設施；超級網絡協同上，京東產發從2018年獨立運營以來，已全面實現了從內生規模擴張到服務社會的一體化開放，根據客戶用倉需求，建立起全網布局且高品質的現代化基礎設施網絡。

截至2022年12月31日，京東產發已積累了廣泛的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省級行政區以及海外4個國家，總資產管理規模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，按建筑面積計，在亞洲及中國的現代化基礎設施供應商中分別排名第三及第二。根據仲量聯行報告，京東產發自2018年初至2022年底，總建筑面積的復合年增長率超40%，于同行業中實現最快增長。

從業務能力上看：京東產發以獨特的開發專長，促進當地經濟發展和產業升級。

依托于京東的生態資源，京東產發通過四大核心能力，即規模龐大且優質的基礎設施資產、促進當地經濟發展及產業升級的開發專長、客戶為先的項目全生命周期的服務能力、切實可行的洞察力，在業績記錄期每年新增建筑面積平均為280萬平方米，每年新開工建筑面積平均為350萬平米，每年竣工建筑面積平均為240萬平米，實現了持續的快速增長。截至2022年12月31日，京東產發旗下近90%的現代化基礎設施園區位于國內一線城市及其衛星城市和二線城市，并已覆蓋國內所有核心流通節點。

從客戶服務來看：京東產發在“客戶為先”的服務理念下，為企業客戶提供持續穩定且優質的服務。

隨著基礎設施能力的對外開放，這些年，京東產發的客戶群體也逐步從京東物流等物流服務商延伸到寶馬等制造企業，以及本來生活、良品鋪子、永輝超市等電商零售企業，面向全行業提供物流基礎設施與一體化解決方案。截至2022年12月31日，公司已竣工的現代化基礎設施園區平均出租率超過90%，且大多數的租賃合同租期超過5年，均顯著由于同行業；來自第三方客戶的收入貢獻從2020年的27.9%快速上升到2022年的51.5%。

從資本運作來看：公司通過投資開發和資產運營達到資本循環及建設運營，從而提高供應鏈效率與韌性，打造現代化基礎設施網絡。

如今，憑借強大的現代化基礎設施網絡和端到端的全局服務能力，京東產發可通過全網集約化管理降低運營成本，有效提升社會效率并降低服務成本。并且不斷拓展客戶規模，成為越來越多獨立第三方企業客戶的長期合作伙伴。

放在京東集團近年來逐步將供應鏈能力開放給外界的背景下，我們不難發現，京東過去二十年來的前臺呈現的是電商，而其背后的核心實則是供應鏈的效率提升：這些年來，京東不僅借助互聯網的技術來提升其交易效率，還通過持續投入物流基礎設施來提升履約效率，同時也將數字化和物流倉儲基礎設施能力開放給更廣泛的產業端，降低整個產業鏈的成本，這種綜合成本的降低，才是為用戶提供更好的產品、價格、服務體驗的根基。

而京東產發擔任的，正是管理京東日益壯大的物流設施和多元產業資產，提高京東集團的基礎層面的供應鏈能力，說它是京東集團供應鏈的“壓艙石”也不為過。

所以，雖然相較于此前上市的京東物流、京東健康、達達集團等等偏C端業務形態，京東產發更多的是扮演服務好B端企業客戶的角色，即通過四大核心能力幫助客戶持續優化供應鏈成本和效率，為消費者提供最具競爭力的產品、價格和服務，有效服務消費需求和支持當地經濟轉型升級。我們相信，隨著京東產發的上市，其重要性也會進一步凸顯。

京東供應鏈引領價值正在為更多人所認識

這次京東產發和京東工業的上市，無疑也對京東集團的整體業務布局進行了一次“普及”。

其實，雖然很多人都覺得京東是一家 “電商平臺”，但是單純的一個“電商平臺”還不足以概括京東的全部內涵。

2007前，國內電商的風口正勁，當時京東的電商交易量也不斷擴大。這時候，京東為了提升購物體驗，毅然決定就算前期投入大，也要將自建物流做出來，并且在2012年開工建設首個現代化物流基礎設施項目，以及2014年首座“亞洲一號”在上海投入使用，2018年全面啟動屋頂光伏發電系列建設等，京東產發也在這段時期開創了行業領先優勢。

2018年開始獨立運營以來，京東產發實現了和寶馬等外部客戶的合作、成立首支核心基金、進入東南亞及歐洲市場、收購并私有化中國物流資產等，商業化轉型加一步加速。

尤其值得提到的是，在數字經濟輻射力和影響力不斷提升的趨勢下，數實融合已經不是一道“選擇題”，而是一堂“必修課”，數字因為實體而有價值，實體因為數字而更加高效。這也是京東產發提出的“從實體中來，到實體中去”的原因所在。從建設第一座“亞洲一號”開始，京東產發就希望通過發揮新型實體企業“以實助實”的帶動作用，不僅幫助更多的品牌和商家提升倉儲物流設施的運營效率，改善客戶體驗，同時在面對突發事件時，也能夠保障供應鏈的穩定性與可靠性。

同時，京東的“亞洲一號”等智能產業園多數都建設在交通便利的城郊地區，往往能帶動周邊數千人的就業，收入穩定、工作方便，讓亞洲一號智能產業園成為很多當地人就業的第一選擇，也在全國各地形成了一批“亞一就業村”。

總而言之，作為京東集團內智能物流倉儲平臺的唯一開發持有者，京東產發伴隨京東的自建物流體系戰略與供應鏈生態體系共同成長，快速實現了廣泛高效的全國現代基礎設施資產網絡覆蓋。就像公告所說的：“分拆將使投資者更好評估公司，專注于京東集團業務，將管理層的責任直接與其經營表現相關聯，完善決策程序、加快對市場變化的響應速度及提高營運效率”。

所以，雖然此前京東產發作為B端業務在發展初期并不為外界所熟悉，大多數時候，它在京東的供應鏈上也是作為一個幕后英雄的角色而存在的，但是隨著現代物流對于區域經濟的帶動作用的凸顯，倉儲物流基礎設施的建設在加快產業結構升級、優化當地的產業生態環境等方面的作用也越來越明顯，京東產發創造的供應鏈價值也會被更多人認識。

引領供應鏈基礎設施，讓“有責任的供應鏈”更有力！

市場在哪里，服務就走到哪里。

隨著產業升級及消費領域對倉儲物流服務需求的增長，特別是零售創新持續推動，倉儲物流服務的市場前景非常值得期待。

2022年，作為以供應鏈為基礎的技術與服務企業，京東提出了“有責任的供應鏈”的概念和主張，即發揮在硬供應鏈和軟供應鏈方面的能力，其中就包括京東產發可持續的優質項目獲取、建設及服務的全生命周期的資產管理能力。讓供應鏈價值從商業、產業的層面延申到社會層面，也就是說讓一家企業經過多年錘煉的供應鏈能力，更加開放，服務于全社會。

在此過程中，京東產發也逐步打造出了領先行業的優勢。

一方面，相比于傳統物流地產商，京東產發的基因顯得十分獨特，依托京東數值化社會供應鏈，京東產發所形成的強大的產業整合與服務能力，使得其可以通過技術創新對傳統產業提質增效發揮更大價；另一方面，京東產發也在洞察行業趨勢和客戶偏好的基礎上，通過基礎設施升級、技術創新、資本循環等方面，繼續鞏固“超級節點”的戰略優勢。

從京東生態成長起來的京東產發，也會依托技術創新和先進的發展理念，持續引領供應鏈基礎設施，讓京東“有責任的供應鏈”更有力！