倉儲市場規范和成熟

1、西安

物流倉儲業的變化與未來發展

2018以來，物流業成為西安最受關注的產業。京東把整個無人機總部和研發中心放在了西安；圓通在西安投資了航空公司和科技公司；中通建起了西北電商物流產業園；傳化集團董事長徐冠巨稱要打造“一城二港三中心”；

 2019年平安不動產汽車金融產業園即將竣工，蘇寧在高新區落戶，京東亞洲一號，國美電商中心都將竣工；西鐵局聯運樞紐落成，萬科灃東盈石落成，預計在建總體項目落成后面積達到 1788.59萬 

指標名稱	2018年產值		2021年預期目標
公路貨運量	2.45億噸		2.7億噸
鐵路貨運量	1.35億噸		1.9億噸
航空貨運量	24.6萬噸		60萬噸
鐵路集裝箱	23.5萬標準箱		33萬標準箱
快遞業務量	3.4億件		8.6億件
4A級企業	20個		40個

1.西安倉儲業現狀

 西安范圍內的所有高標準倉儲及部分低端庫房。如圖所示，西安的主要倉儲聚集區在西北部，但不可忽視的是隨著陜西省自貿區的揭牌及港務區、臨潼現代物流園區依托公路、鐵路地緣優勢的強勢發展，西安東北區域高標準倉儲面積近年來呈現出猛增的態勢

西安倉儲分布

西安市倉儲項目分布一覽

隨著城市改造的進程，倉儲業已更新換代，區位和組成形態已發生質的變化

由于房地產和城市的擴容，原來包含在市區的倉庫群落逐步外遷，以天臺八路地區為核心，隨著西部汽車城和世紀大道的繁榮、天臺八路倉庫群落已消失，僅留幾個釘子戶孤零零不成規模；

大興路以533國儲物流為代表，大興路倉庫群落已經不復存在，以曲江新區為代表，長鳴路以及等駕坡田馬路地區的倉庫群落也已大部分已經拆遷完成；以北郊大明宮建材市場為中軸，隨著國會山項目高鐵等因素，正在消退。

從以上市場變化可以得出結論、西安的倉儲業正在發生著巨大的變化、從地理位置的外遷、農民倉的銳減、倉儲價格的變化、租賃企業的變化，2018將成為西安倉儲業的分水嶺！

隨著新的倉庫逐步落成、西安逐漸形成三個倉儲群落、在2018年從而替代原有的集中在天臺八路、建章路、大明宮、田馬路的倉儲群落；

1、空港倉儲群落

西安空港 西咸新區

項目落成

普洛斯普航陜西倉儲服務有限公司：（機場北、機場南）空港新城周公大道以北、迎賓大道以南，占地面積435畝，建筑面積約18.3萬、主要建設國際化高標準的單層鋼結構倉庫及綜合樓。

陜西融盛圓通速遞有限公司：圓通速遞西北轉運中心是國際航空物流樞紐重點發展的快遞物流產業， 占地面積120畝，建筑面積約5萬平方米

陜西西咸新區空港新城新地物流有限公司 ：占地面積111畝，總建筑面積4.8萬；

咸陽寶灣國際物流有限公司：園區規劃用地總面積633 畝，項目一期建設7棟高標準倉庫。配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，總建筑面積11.3萬。

陜西瑞銀申通快遞有限公司：申通快遞西北轉運中心建成后將成為申通快遞西北地區轉運樞紐，預計日處理郵件達60萬件，年貨物流量達1.5億票

空港保稅區：面積0.36平方公里、已建成4萬高標倉、1萬冷庫；

民生電商民熙咸陽金融物流園：占地面積約200畝，建筑面積7萬

華翰航空物流中心：占地82畝; 建設面積6.5萬。總投資1.6億元；

萬科巴夫洛冷鏈物流中心：占地183畝; 建設面積10萬。總投資4.1億元；

聯儲空港現代物流基地：占地152畝; 建設面積8.7萬。總投資3億元；

在建項目

長安現代物流園一期（海航）：占地面積428畝，建設面積31萬，總投資12.8億元；

 豐樹西咸空港新城物流園、項目占地面積約184畝，建筑面積7.2萬。

深圳航空西安運營基地：占地57畝; 建設面積7.8萬。總投資5.65億元；

西安郵政速遞西北航空電商物流中心：占地145畝; 建設面積6.2萬。總投資3億元；

西安航空企業中心：占地461畝; 建設面積63,6萬。總投資32.65億元；

西咸新區空港新城富立實業有限公司 富立物流園項目凈用地面積:11.6公頃;總建筑面積:72340.56其中:地上建筑面積71680.51,地下建筑面積660.05);計容建筑面積132175.87;容積率:1.14;建筑密度54.43 %;綠地率:5.76%;機動車停車位:244個

宇培

普洛斯

2、灃東倉儲園區群落

普洛斯經開物流園：草灘生態區草灘七路，占地100畝、3.8萬 

普洛斯灃東物流園：尚航路占地260畝、8萬、超寬雨棚；定位快運業

菜鳥中國智能骨干網西北核心節點： 項目將建設約14.7 萬的電子商務物聯網應用中心及電商產業配套園區  

菜鳥網絡 灃東新城

豐樹灃東物流園： 占地334 畝，總建筑面積約7 萬的產業園區，德邦、鄭明、寶秦入駐

萬緯西安灃東物流園：190畝：建筑面積：13萬

建筑形態：1棟單層庫+ 4棟雙層庫+配套樓

嘉里物流（西北）中心， 石化大道西段110號，占地面積36500，總 面積2.6萬

都樂西北總部基地及智能物流配送中心  占地39畝 建筑面積2.6萬 總投資0.66億元

灃西 

宇培西北電子商務分撥結算中心 （附冷）灃西：占地面積約182.5畝， 建筑面積22萬m，主要建設分撥中心、結算中心、電商銷售中心及供應鏈管理平臺。

陜西潤海綜合物流園區  占地810畝 建筑面積8.5萬平方米總投資10.6億元

秦漢新城

安華維龍電子商務園  占地342畝 建筑面積15.9萬 投資5.58億元

融港物流空地一體化高科技現代物流園  占地面積157畝  建筑面積8.4萬平方米 總投資3.98億元

草灘

松茂食品：草灘生態園（冷庫）2萬、內置月臺

復星國藥西北營運中心  尚謖路 草灘  占地183畝，建筑面積 7.5萬，

雨潤西安農副產品全球采購中心  占地1675畝  建筑面積201萬  總投資60億元

招商局物流園：占地120畝，4.9萬（含恒溫倉1.2萬）

航天基地 （在建）

京東總部物流中心  占地1000畝，建筑面積 21萬  總投資10億元

西安電子商務金融物流園（平安）  占地193畝  建筑面積 7.36萬 總投資8億元

西安航天基地綜合保稅區（一期）占地608畝  建筑面積7.36   總投資8億元

深國際航天城物流園    占地面積約180畝 航天城 長安區 9.3萬

3、國際港務區倉儲群落

西安嘉浩絲路科技產業園：臨潼區鋼貿大道：占地面積達151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨立普通高標倉庫17,858、獨立多溫區高標冷庫11504；

國際港務區多式聯運示范中心--西鐵恒順物流園： 現.面積1700畝、集裝箱中心站和北側綜合鐵路貨場， 包含鋼材、倉儲、零擔、冷鏈、鐵路到達、是新亞歐大陸橋.中國西部重要節點；

西安港務區多式聯運示范工程：占地524畝; 建設面積34.4萬。總投資13.24億元；

國際口岸設施建設：占地426.4畝; 建設面積11.98萬。總投資12.11億元；

新加坡訊通  總投資2.6億元，項目用地300畝，凈用地約214.3畝、秦漢大道 其中倉儲面積 2.5萬

中國移動通信集團西北大區物流中心 占地180畝，建筑面積約30000，物流服務中心建筑面積約7000。項目總投資約6.8億元

保稅綜合物流園規劃用地6.172平方公里， 前2棟改建為“洋碼頭”國際申商平臺， 內建成有保稅加工1棟，倉庫8棟，另有1棟冷庫 

西北現代醫藥物流中心:用地面積120畝，主要為派昂醫藥自用配送中

心，盛前一期建成1棟6500，立體倉庫1.9萬， 西北醫藥物流中心項目總投資6億元，總占地面積133.135畝，項目一期于2014年2月投入運營。其中一期總建筑面積59萬；二期建筑面積4萬（規劃建設四個倉儲中心）

陜西新民生現代化醫藥物流項目，總投資6.5億元人民幣。該項目占地120畝，分兩期建設，（其中一期占地70畝，投資1.5億元；二期占地50畝，投資5億元）

新加坡訊通 外資 秦漢大道 國際港務區 2.5 2011年 丙二類 100% 1天/元 無 汽配、保稅小客戶

京東西北電子商務基地：占地320畝畝; 建設面積21.7萬。總投資7.6億元；總建筑面積217106.30，廠房面積197100.2;宿舍及食堂配套設施14261.04，設備用房4983.13，地下建筑面積761.93平方米

在建項目

絲綢之路經濟帶國際口岸建設：占地90畝 ; 建設面積25.6萬。總投資25億元；

臨潼寶灣國際物流有限公司：臨潼區鋼貿大道。園區用地總面積313畝，建設6棟高標準倉庫，配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，建筑面積約9.3萬m。

傳化城市物流中心：占地300畝; 建設面積6萬。總投資20億元；

安博國際港物流中心：占地152畝; 建設面積5.09萬。總投資17億元；

招商局西北物流分撥中心：陜西供應鏈集成服務平臺：占地約170畝，總投資4.6億，總建筑面積約10.4萬平方米，其中兩棟立體倉庫建筑面積為8.7萬平方米

中國郵政西北中心：占地300畝; 建設面積20萬。總投資10億元

西安綜合保稅區二期：占地965畝; 總投資22億元

百利威西安國際電子商務產業園;占地190畝; 建設面積13萬。總投資9億元

一帶一路放心糧食工程：占地294畝; 建設面積8萬。總投資5億元

國美西北電子商務運營中心：   規劃用地約324畝，建筑面積114393.4。總投資4.33億元 

國際港務區整體規模受限，整體向生活小鎮和大運會方向靠攏，將有大幅度的價格提升；對于國際港務區管委會，也傾向于對納稅大戶進行土地財政的傾斜；

4、灞橋區：臨潼現代物流園

落成項目 灞橋區

中儲西部國際鋼鐵物流基地： 占地面積658.6畝，建設面積12.1萬平方米。總投資10億元

陜西商儲灞橋物流中心  占地面積202畝，建設面積12.93萬平方米。總投資2.7億元

嘉浩絲路科技產業園    總投資2.3億元  臨潼區鋼貿大道：占地面積達151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨立普通高標倉庫17,858平方米、獨立多溫區高標冷庫11504平方米；

在建項目

西安糧食交易中心  占地面積200畝，建設面積15萬。總投資5億元

陜西東大石油化工物流中心  占地面積1200畝，建設面積30萬。總投資14.8億元

智慧物流小鎮  占地面積2300畝，報建中、總投資40億元

西港現代國際物流園  占地面積500畝，報建中、總投資12.29億元

中國物流西安綜合物流園  占地面積500畝，報建中、總投資6億元

泉通特種型材西北物流中心  占地233.9畝  建設面積14.7萬平方米  總投資 4.5億元

西安臨潼寶灣物流中心  占地313畝  建設面積15.2萬  總投資 4.5億元

西安（溫州）紡織服裝產業園臨潼物流園  占地253畝  建設面積35.2萬平方米  總投資 8.5億元

新豐泰（臨潼）汽車配件物流產業園  占地399.5畝  建設面積15.1萬平方米  總投資 9.9億元

絲綢之路起點新豐物流基地  占地 4150畝  建設面積20萬平方米  總投資150億元

中央儲備糧西安大明宮直屬庫代王分庫項目  占地 120畝  建設面積8萬平方米  總投資3.5億元；

5、長安引鎮物流園

長安區 引鎮物流園區

落成項目

百麗鞋業西北物流中心：占地78.625畝，建筑總面積 85660.23 ，倉庫和配套用房的面積分別是：倉庫85642.23，配套用房：18平方米，可租賃面積85642.23；主要建筑有  倉庫、C區配套綜合樓、停車場  ，消防耐火等級為 丙二類 ；

在建項目

中荷冷鏈生產倉儲物流基地   占地790畝  建設面積37萬 總投資16.3億元

陜西鐵投西安南站項目  占地498畝  建設面積23萬  總投資 6 億元

長安現代農業物流園   占地347畝  報建中  總投資 4.9億元

普洛斯引鎮長安物流園  占地160畝  報6.3萬   總投資 3億元

6、鄠邑區在建項目

中通西北電商物流產業園    占地面積221畝；建設面積 19.47萬  投資5億元

西安京西醫藥物流園   占地面積135畝；建設面積 27萬  投資9.5億元

渭豐紙箱包裝物資物流中心   占地面積120畝；建設面積 6.38萬平方米  投資0.69億元

7、涇河新城

陜西國儲物流園  占地800畝  建筑面積11.47萬，總投資4.1億元

國際物資儲備西部核心物流基地 占地776畝 建筑面積15.198萬，總投資7.9億元

兵工西北集中采購中心及現代物流園  占地339畝  建筑面積12.94萬  總投資5.7億元

唯品會西北總部及倉儲運營中心  占地440畝  建筑面積21萬  總投資12億元

西安電子商務（汽車）金融物流園（平安） 總占地347畝，建筑面積總面積136693  總投資13億元

8、高陵區

建成項目  

高陵東盈倉儲物流園  占地197畝  建筑面積12萬 總投資3.6億元

陜西利亨倉儲物流園  占地256畝 建筑面積10.3萬 總投資4.09億元

嘉民（光大）西北物流基地   涇高路 渭北工業園 10 2015年 丙二類 100% 0.8天/元 順豐、京東

在建項目

西安華南物流園   在建   占地面積1200畝；建筑面積102萬；總投資30億元

京通易購(西北)智慧物聯網共同運營中心    總投資30億元規劃用地約1128畝，占地面積約75萬，總建筑面積約52萬，其中庫房建筑面積約48萬，配套設施設備用房建筑面積約4萬。

陜西國際建筑裝飾材料科技產業園  248畝 建筑面積15.7萬  投資5.2億元

西安海富物流工業倉儲項目  占地120畝 建筑面積5.04萬、投資1.5億元

中韓中小產業園C區  建筑面積66.9萬  投資21億元

西安西部工業物流園   建筑面積897畝  建筑面積77萬 總投資9.8億元 

西安德融物流有限公司物流項目  占地50.7畝  建筑面積1.13萬 總投資 0.6億元

西北國際中醫 醫藥產業園    占地220畝  建筑面積1.45萬  總投資6.8億元

西安樂道電子商務產業園 項目占地15畝、建筑面積58290，其中倉庫52500，設備用房1200，綜合辦公樓4500，門房90。

高陵區臻隆物流園中心 占地920畝  建筑面積3.7萬  總投資3億元

陜西物流集團云倉智慧信息物流港  占地2000畝  建筑面積60萬  總投資60億元

萬方現代物流園   占地200畝  建筑面積5.93萬  總投資4.9億元

順豐西北地區總部及電商產業園   占地194畝  建筑面積13萬  總投資7億元

9、藍田縣

西安新港倉儲物流中心 占地1000畝  建筑面積43.97萬  總投資7.72億元

藍田工業園智能物流園   占地1000畝  建筑面積65.6萬  總投資5億元

10、周至縣

周至農特產冷鏈物流中心  占地500畝  建筑面積18萬  總投資3.9億元

雁塔區：西部欣橋農產品物流中心  改擴建 占地235畝  建筑面積15.64萬  總投資6.55億元

蓮湖區 ：方欣冷藏物流中心  改擴建 占地118畝  建筑面積 5萬  總投資2.2億元

2 西安倉儲業的變化分析

2015年倉儲分布狀況

2018年租用狀況

從2018年的倉儲業分布狀況來看：

西安倉儲業 

總占地面積41210.88畝   建設面積1788.59萬    總投資1204.78億元

面積分析

西安 1788.59 的面積中有些項目屬于子虛烏有、評判標準：

壓力：項目面積過大、與實施企業資金實力不匹配；如藍田新港1000畝、物流智慧云倉2000畝；一個企業在一個地塊開發50萬的倉儲面積。銷售與運營是一個難題、想象一下周邊道路的承載能力（參照石化大道堵車），物流客戶就會望而卻步；

審批：如此大的土地面積，審批成為門檻，西安市土地指標審批上線500畝、超過后報請國土部；加之土地指標歸集到市規劃院和市委、未來的倉儲用地由于稅收貢獻率和投資強度的問題、顯得都很差；如新豐園區4500畝，在土地指標上進展緩慢；

西安倉儲業建設標準整體偏低，倉庫建筑類型多數為標準鋼結構，倉庫檐口高度在7米左右，倉庫配備設施不全，雖大都設有雨棚和卸貨平臺，但建設標準偏低，無法滿足未來物流企業快速發展的需求，另外，消防設施、安保系統也相對薄弱。該類倉庫一般建設規模較大，占西安整體倉儲面積的60%以上，屬于主力倉庫類型，平均租金在15-20元/平米*月，性價比高，出租率超過90%。

變化

從2018年成為倉儲業分割節點：

隨著時間的推移，由于城市拆遷、三環內已經不能夠審批倉儲項目、以涇陽、空港、臨潼現代物流、灃東為核心、形成了新的倉庫群落；

這些倉庫土地產權明晰，設防火分區，噴淋、安保等設施完備。另外，此類倉庫建設方會根據其客戶進行定制化建筑設計服務，配備立體貨架、自動分撥系統或冷庫設施等。由于設計理念超前、建設標準較高，所以此類倉儲物業租賃價格較高，一般20-30元/平米*月不等；出租率在90%以上；

但2018新落成的倉儲面積；面臨空倉的風險；新落成的運營主體如嘉浩、寶灣、萬科、宇培、平安.......對于本地倉儲業態的陌生，同租賃三方物流、電商的洽談和溝通需要時間磨合、招商團隊尚不能掌控西安倉儲業的動態變化；使得空置期難以把控；

從區域占比來看、

西三環沿線占比30.75%，是城配和商貿的集散區

涇渭新城占比25.55%,是三方物流和電商的聚集區

北三環草灘占比18.63% 是建材、公路分撥的聚集區

西咸空港展播13.39%、是快運快遞分撥的聚集區

特征	現代物流設施	傳統物流設施
結構	單層：高品質鋼構 多層：環形坡道	單層：非標準鋼結構 多層：貨梯、非坡道
總建筑面積	總體大于8000	小于4000
層頂凈高	≥ 8M	4--7米
消防	消防栓、滅火器、噴淋、預警	消防栓
地面	耐磨金剛砂地面	水泥地面
監控系統	24小時保安集中監控服務	警衛室、保安
采光帶	天花板設置采光帶+照明	照明采光
集中供暖	辦公室供暖	無
通風設備	頂部通風扇	無

高標倉與普通倉的區分

運營指標對比：

空間利用、存儲形態、作業效率與人工、成本、環境要求、追溯性

從價格走勢分析

位于繞城高速內的倉庫處于供不應求的趨勢，農民倉價格在15--18元/月之間；高標倉在30/元/月；

位于空港的高標倉基本在22--27元/月；根據具體租賃年限、租金支付情況，給予1-3個月的裝修搬倉的免租期；

租賃面積超過5萬的使用方，有較大的價格談判空間；價格在15元/月左右；

電商對于價格的敏感度不高、但對于倉庫資質有嚴格要求；消防、房產證等有要求

新零售（盒馬鮮生、安鮮達、永輝、唯捷）要求區域在西咸灃東地帶、有對于恒溫冷鏈的需求；多溫層倉成為首選；生鮮倉的需求量在穩步提升；

3 運營模式的區分

業務模式一：純倉儲租賃模式

代表企業：豐樹、普洛斯、嘉民、萬科等

這些企業為專業的工業及物流地產開發商，針對市場的發展方向，在各個重要物流節點城市拿地建倉，建成后以倉庫出租為主營業務，入駐企業自行管理倉庫和物流配送安排；

由于資本渠道的原因、這些企業著重在于土地增值上考慮較多、以1元/天/m，投資回收期在12年以上；

業務模式二：倉配一體化業務模式

代表企業：招商局物流、中外運、安得等

三方物流以倉儲配送一體化服務為主營業務，利用西安地理區位優勢，設立西北片區分撥中心，輻射陜、甘、寧等西北五省；

由于運營業務的掌控、對倉庫位置要求不苛刻；如安得位于涇陽、外運位于機場北；這些企業對于價格敏感度極高；

業務模式三：電商行業爆發、需求膨脹

隨著互聯網的大發展，以淘寶、京東和蘇寧為代表的電商對于倉儲的需求量逐步提上；

目前京東在西安的份額較大、一下依次為唯品會、日日順、三棵松樹、電商對于倉儲業的需求穩定、但對于價格談判而言、供給量的倜然增大勢必會使價格有所下滑； 

在京東的云倉計劃中、60萬的云倉計劃使得京東對倉儲的要求劇增；輸出管理、得到商貿數據、集中倉儲對于個性化要求和系統提出了更高的要求；

但對于京東物流來說、云倉計劃可以大幅度的使得其城市配送達到高度集約化，趨向于共配發展、利用京東高速的城市配送網絡，云倉計劃使得前置倉變為現實；這是京東物流戰略的一盤大棋、所以未來京東有可能將成為高標倉最大的使用方；

快遞業快運業發展 ，倉儲業新增長點 

快遞公司集體上市，改善分撥結構刻不容緩

由于順豐三通一達以及百世的集體上市、利用好資本提高運作效率， 首先就需要考慮轉運/分揀處理中心的增加、擴建和設施升級上，包括對大規模自動化分揀設備的投放。 

快遞成本中占比最大的是運輸成本和人力成本，而且隨著時間的推移，人力成本逐年上升，到2015 年達到占比25.7%。在快遞公司的轉運中心，分揀的物流成本最高，占到了總成本的40%，其次才是配送成本

所以快運業、快遞業將不予余力的推進中轉中心的分布與運營；

圓通分撥中心、普洛斯百世分撥中心

在此普洛斯充分先顯現了對于物流行業的前瞻性規劃、設計規劃較為完備、充分開率了快遞業分撥的特征：雙面、多門、雨棚寬度延伸、加大生活設置面積比例；預留停車場、充電位；

細節

對于公路快運類分撥倉而言，除了結構的細微變化之外、還需考慮

食宿：快運業24小時運營、員工的食宿問題未來成為倉庫設施中必備條件；網絡：快運業依靠的帶寬需要在考慮范疇、巴槍、分撥調度對網絡的依賴趨勢明顯；充電加油：考慮城市分撥的需要、快運業將有越來越多的新能源運營車輛、對于充電樁的要求需成為必備條件；

2019是西安倉儲業塵埃落定

2018年新落成的標準化倉庫有：普洛斯、宇培、寶灣、平安、嘉浩、萬科、超過100萬m的標準化倉庫落成、將給倉儲市場帶來巨大的影響；

原有分布區域以西安市西北角，以天臺路、豐產路、西三環沿線分布居多的農民倉的拆遷是否能夠轉化到這些新倉；答案是否定的；前店后庫的經營模式不適合整體化高標倉的運營模式；

2018年由于政府秦嶺事件、對于違章建筑嚴格的管理管控；新落成集體用地上的普通倉庫稀缺；對于商貿分銷業提出了更高的要求縮減倉庫面積、將倉庫搬遷至更遠的地點，如原點新城；是商貿業考慮的需求； 而高標倉的需求應產生在、三方物流、電商、快運業上、

新落成面積與需求面積在2018將產生不協調的因素；但這是暫時的；未來隨著盒馬、安鮮達等新零售企業的崛起、對于高標倉庫的需求將持續增長；

外遷趨勢明顯

外遷

空港：由于天臺八路地區與石化大道缺少縱深發展空間，該區域向空港方向遷移趨勢明顯；空港區域將成為三方物流西北分撥和三方西北RDC的首選位置；

灃東：菜鳥、豐樹、萬科、嘉里由于位置優越、價格過高、使得現有企業無法承擔增長成本。該區域將成為城市共配企業、快運分撥中心和新零售企業的首選地帶；

港務區：港務區由于建設用地的稀缺、已喪失成為區域分撥的先發優勢、目前派昂、移動、領鮮、愛菊、保稅區項目使得港務區想高端倉儲發展趨勢明顯；如新加坡訊通、出版業基地的工業用地轉商業的原因；未來倉儲項目將不會在此落地；

趨勢

“大躍進”式的發展使得西安倉儲業在短時間發生了巨變，短期政策性因素非常明顯，這個階段的園區集中表現出了以下特點：

分水嶺

園區集中爆發，形成涇陽、臨潼、灃東、空港四個倉儲群落；

公共倉多以外資企業為主，自用倉多由房地產、鋼貿、醫藥類企業轉型做物流園區；

對園區收益預估過高、民營企業逐步退出

外資建設運營團隊缺乏物流行業相關背景；

園區規劃設計多設計為純倉儲類，欠缺對公路運輸業態的考慮

招商運營無策略，人才缺乏；迷信平臺的價值；

資金取得成本過高、園區投資財務成本高；